Schönheitsreparaturen im Mietvertrag: Was beim Auszug gilt

Die Wohnung ist gekündigt, die Kartons gepackt – aber vor der Schlüsselübergabe droht oft Stress: Schönheitsreparaturen. Worauf Mieter und Vermieter vor dem Auszug achten sollten.

• Was Schönheitsreparaturen sind

• Was Vermieter vorschreiben dürfen

• Wie man Streit um die Kaution beilegt

Nur die Wände weiß streichen und fertig – oder darf der Vermieter noch mehr verlangen? Vor dem Auszug aus einer Wohnung fragen sich Mieterinnen und Mieter oft, was für Schönheitsreparaturen sie erledigen müssen und welche Klauseln in ihrem Mietvertrag eigentlich zulässig sind.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Viele Mietverträge schreiben Schönheitsreparaturen vor. Das sind einfache Maler- und Renovierungsarbeiten, die den optischen Zustand einer Mietwohnung erhalten. Laut der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) beschränken sich die auf Mieter abwälzbaren Schönheitsreparaturen ausschließlich auf folgende Tätigkeiten:

• Wände und Decken: Streichen, Tapezieren oder Kalken

• Heizkörper: Streichen inklusive der Heizungsrohre

• Türen und Fenster: Streichen von Innentüren sowie der Innenseiten von Fenstern und Außentüren

• Böden: Streichen von Holzfußböden oder Grundreinigung eines vom Vermieter gestellten Teppichbodens

• Kleine Ausbesserungen: Verschließen von Bohrlöchern und Dübellöchern (sofern sie im normalen Rahmen für Bilder oder Ähnliches genutzt wurden)

Was sind laut Mietrecht keine Schönheitsreparaturen?

Echte Instandsetzungsarbeiten oder Eingriffe in die Bausubstanz sind keine Schönheitsreparaturen. Sie sind Sache des Vermieters. Etwa das Abschleifen von Parkett, die Beseitigung von Substanzschäden (z.B. Schimmel) oder das Streichen der Außenfassade. Auch kaputte Steckdosen oder Fliesen sowie Modernisierungsmaßnahmen fallen nicht darunter.

Wer muss Schönheitsreparaturen übernehmen?

Laut Gesetz ist eigentlich der Vermieter dafür zuständig, die Wohnung in einem wohnbaren, funktionstüchtigen und vertragsgemäßen Zustand halten und anfallende Mängel zu beheben. Er hat konkrete Pflichten, die sich in Instandhaltung (Vorsorge und Wartung) und Instandsetzung (Reparatur nach einem Schaden) des Wohnobjekts unterteilen.

Schönheitsreparaturen darf der Vermieter über den Mietvertrag auf Mieter übertragen. Bedingung: Die Regelungen müssen klar verständlich und fair sein, und die Wohnung muss dem Mieter zu Beginn renoviert übergeben worden sein. Starre Fristen oder pauschale Vorgaben ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung sind in vielen Fällen unwirksam.

Entscheidend ist laut aktuellem Mietrecht immer, wie die Wohnung wirklich aussieht, und nicht, wie viele Jahre vergangen sind. Sind die Klauseln zu unbestimmt oder zu streng, müssen Mieter nicht renovieren. In solchen Fällen greift wieder das Gesetz und der Vermieter ist in der Pflicht – selbst, wenn die Wohnung deutliche Gebrauchsspuren zeigt.

Welche Schönheitsreparaturen-Klausel ist unwirksam?

Diese Klauseln und Vorgaben im Mietvertrag sind laut aktueller Rechtsprechung oft unwirksam:

• Starre Fristen wie "alle drei Jahre streichen", unabhängig vom Zustand der Wohnung

• Pauschale Renovierungspflicht beim Auszug, egal wie die Wohnung aussieht

• Vorgaben zur Farbwahl während der Mietzeit, z.B. "Wände müssen weiß gestrichen sein"

• Renovierungspflicht trotz unrenovierter Übergabe (Ausnahme: ein angemessener finanzieller Ausgleich)

• Kombination starrer Vorgaben (z.B. starre Fristen + Endrenovierung)

• Verpflichtung, die über normale Schönheitsreparaturen hinausgehen (z.B. Boden versiegeln, Parkett abschleifen)

• Unklare Klauseln mit Interpretationsspielraum

Im Zweifel gilt: Je unflexibler eine Klausel formuliert ist, desto eher ist sie rechtlich angreifbar.

Schönheitsreparaturen bei Auszug

Wer eine Wohnung unrenoviert übernommen hat, muss sie beim Auszug in der Regel auch nicht renoviert übergeben. Das gilt vor allem, wenn keine Gegenleistung wie eine Mietminderung oder ein finanzieller Ausgleich vereinbart wurde.

Der Bundesgerichtshof hat mehrfach klargestellt, dass Mieter nur dann Schönheitsreparaturen vornehmen müssen, wenn sie die Wohnung in einem renovierten oder renovierungsähnlichen Zustand übernommen haben. Gibt es keine klare Vereinbarung oder Dokumentation darüber, bleibt die Pflicht beim Vermieter.

Wie oft sind Schönheitsreparaturen durchzuführen?

In vielen älteren Mietverträgen stehen noch feste Intervalle: beispielsweise Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre streichen. Solche starren Fristenklauseln sind laut der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam, wenn sie den tatsächlichen Zustand der Räume ignorieren.

Gültig sind Fristen im Mietvertrag nur, wenn sie als bloße Orientierung dienen (z.B. durch Zusätze wie "im Allgemeinen") und eine Renovierung nur verlangt wird, wenn sie tatsächlich notwendig ist. Wichtig: Allein wegen unterlassener Schönheitsreparaturen droht keine Kündigung – es sei denn, es liegen weitere Pflichtverletzungen vor.

Gängige Renovierungsfristen im Mietvertrag zur Orientierung

Was tun bei Streit um die Kaution?

Kommt es beim Auszug zu Streit über die Renovierung oder den Zustand der Wohnung, behalten Vermieter unter anderem Teile der Kaution ein. Die Höhe des Betrags muss sich am tatsächlichen Aufwand orientieren und belegt werden können – etwa durch eine Handwerkerrechnung oder einen konkreten Kostenvoranschlag. Reine Schätzungen oder pauschale Abzüge sind unzulässig.

Wer bereits beim Einzug den Zustand der Wohnung mit Fotos dokumentiert oder ein Übergabeprotokoll nutzt, kann Ärger beim Auszug vorbeugen. Ein Blick in den Mietvertrag lohnt sich, bevor man die Wohnung übergibt: Was wird verlangt? Und ist das überhaupt rechtens? Mietervereine, Verbraucherzentralen oder Anwälte können einschätzen, ob eine Klausel wirksam ist oder nicht.

Behält der Vermieter Geld ein, sollte man schriftlich nachhaken und sich den Grund nennen lassen. Kommt keine nachvollziehbare Antwort, kann man eine Frist setzen. Hierbei sollte man dem Vermieter die üblichen drei bis sechs Monaten nach Mietende zugestehen. Führt auch das zu keinem Ergebnis, bleibt nur der Gang zu einem Anwalt oder das gerichtliche Mahnverfahren.